El mercado de vivienda en Lima mantiene una tendencia general al alza, pero el comportamiento no es uniforme. Mientras el precio promedio de venta alcanzó los S/6.959 por metro cuadrado en julio, cinco distritos de Lima y Callao registraron valores inferiores a los de hace un año.
Según el último Índice de Venta & Alquiler de Urbania, Los Olivos, Callao, La Molina, Barranco y Ate fueron los distritos que presentaron reducciones interanuales en el precio de venta. En contraste, 64% de los distritos incluidos en el análisis registró incrementos durante el mismo periodo.
El precio promedio de Lima aumentó 0,5% en julio, el mayor incremento mensual desde abril de 2024. En lo que va de 2026, el valor de las viviendas acumula un crecimiento de 2,1%.
El comportamiento muestra un mercado dividido: mientras algunas zonas continúan encareciéndose, otras presentan ajustes que pueden modificar las opciones disponibles para quienes buscan adquirir una vivienda.
Los Olivos encabeza las caídas de viviendas
La mayor reducción interanual se registró en Los Olivos, donde el precio promedio cayó 6% y se situó alrededor de S/3.425 por m².
El distrito es seguido por Callao, que registró una disminución de 5,2%, hasta alcanzar aproximadamente S/3.199 por m².
En ambos casos, los valores se encuentran por debajo del promedio general de Lima, aunque las diferencias entre distritos responden también a factores como ubicación, características de los inmuebles, conectividad y demanda.
La Molina presentó una reducción interanual de 3,4%, con un precio promedio de S/5.278 por m².
El comportamiento resulta distinto al de otros sectores de Lima donde los valores vienen registrando incrementos. La evolución de los precios evidencia que la recuperación o expansión del mercado no se distribuye de manera homogénea entre los distritos.
Barranco baja, pero sigue entre los más caros
Uno de los casos más particulares es Barranco. El distrito registró una reducción de 2,8% en el precio por metro cuadrado durante el último año, hasta ubicarse en S/9.136.
Pese a la caída, Barranco continúa siendo el segundo distrito más caro de Lima, solo detrás de San Isidro.
La reducción, por tanto, no significa que el distrito haya dejado de ubicarse en el segmento de mayores precios. Su valor por metro cuadrado continúa muy por encima del promedio de la capital.
En Ate, la caída fue más moderada. El precio disminuyó 0,7% interanual y llegó a aproximadamente S/4.486 por m².
Los cinco casos tienen algo en común: sus precios actuales son menores que los registrados un año atrás, aunque la magnitud de la reducción varía significativamente entre ellos.
Lince y Magdalena lideran las subidas
En el otro extremo se encuentran los distritos que registraron los mayores incrementos interanuales.
Lince encabezó el crecimiento con un aumento de 8,2%, seguido muy de cerca por Magdalena del Mar, con 8,1%.
Después aparecen Bellavista, con 6%; Jesús María, con 5,3%; Breña, con 5,2%; y Chorrillos, con 5,1%.
El comportamiento de estos distritos contrasta con las caídas observadas en Los Olivos, Callao, La Molina, Barranco y Ate. La diferencia confirma que la evolución del mercado inmobiliario limeño depende en buena medida de las condiciones particulares de cada zona.
Bellavista destaca además por el incremento de la oferta inmobiliaria observado en el distrito. Su cercanía al aeropuerto y su conexión con vías como la avenida Faucett y la Línea Amarilla son señaladas como factores que pueden favorecer su atractivo para compradores.
San Isidro conserva el primer lugar
Pese a los movimientos registrados durante el último año, el ranking de los distritos con los precios de venta más elevados mantiene a San Isidro en el primer lugar.
El precio promedio alcanza allí los S/9.457 por m².
Le siguen Barranco, con S/9.136 por m², y Miraflores, con S/8.905 por m².
El caso de Barranco resulta nuevamente significativo: pese a haber registrado una caída interanual de 2,8%, continúa dentro del grupo de los distritos con mayor valor inmobiliario de la capital.
La diferencia entre estos precios y los registrados en zonas como Callao o Los Olivos evidencia la amplitud del mercado limeño y las distintas alternativas que existen según ubicación y presupuesto.
Un mercado que se mueve de manera desigual
El comportamiento de julio deja una fotografía más compleja que la de un simple aumento generalizado de precios. El promedio de Lima creció y el acumulado del año también es positivo, pero al mismo tiempo existen distritos donde el valor de las viviendas retrocedió frente a 2025.
La evolución de los precios también debe observarse junto con la oferta disponible, la conectividad y las características de cada zona. Un incremento o reducción del valor por metro cuadrado no necesariamente significa que todo el mercado del distrito se comporte de la misma manera.
Para los compradores, la diferencia entre distritos puede representar varios miles de soles por metro cuadrado y, por tanto, modificar considerablemente el valor final de una vivienda.
En ese escenario, la información sobre precios adquiere relevancia para comparar ubicaciones y evaluar el costo de una eventual adquisición sin asumir que el comportamiento de Lima es uniforme.
La oferta busca acompañar la demanda
El escenario de precios ocurre mientras continúa creciendo la oferta de proyectos inmobiliarios en distintos puntos de la capital y el Callao. Factores como la conectividad, el acceso a vías principales y la disponibilidad de terrenos pueden modificar el atractivo de determinados distritos y favorecer nuevos desarrollos.
Una muestra de esa oferta podrá encontrarse entre el 4 y el 6 de septiembre, durante una nueva edición de Expo Urbania, que reunirá proyectos de vivienda y alternativas de financiamiento en Convexia Expo Center.
La feria contará con la participación de más de 80 empresas inmobiliarias, según la organización, y permitirá conocer una oferta que supera las 20.000 propiedades. El encuentro incluirá además la presencia de entidades bancarias con alternativas de financiamiento para potenciales compradores.