Lima en movimiento: el ascenso del metro cuadrado y las estrategias inmobiliarias

por tony.12.0620@gmail.com
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El precio del metro cuadrado se alza como un coloso, desafiando las leyes de la economía y desatando especulaciones sobre su imparable ascenso.

En el vértigo de la urbe limeña, Antonio Espinosa emerge como un guía en el laberinto financiero, desentrañando los enigmas del mercado inmobiliario con la certeza de quien conoce cada recodo del camino. El precio del metro cuadrado se alza como un coloso, desafiando las leyes de la economía y desatando especulaciones sobre su imparable ascenso.

En la actualidad el precio del metro cuadrado en Lima ha llegado a su pico más alto, ¿cómo explicar eso?

-El precio de venta por metro cuadrado no ha llegado a su pico ni mucho menos. Es más, nuestro pronóstico es que se incrementará paulatinamente en el tiempo. Incluso hay distritos en los cuales el incremento en el corto/mediano plazo puede ser superior al 10%.

-¿A qué público apunta Desarrolladora y cómo ha cambiado en el tiempo?
-Hace aprox 3/4 años hicimos ajustes en nuestro plan estratégico de negocios y se tomaron las siguientes decisiones: Primero, disminuimos las inversiones y el número de edificios para la venta en los distritos de lima top, llámese básicamente San Isidro, Miraflores y San Borja. Normalmente teníamos en ejecución 6 o más edificios en esos distritos por año. Luego, aumentamos considerablemente nuestras inversiones en los distritos de Lima moderna, básicamente en los distritos de Jesús María y Surquillo. En ese sentido, la estrategia fue hacer menos edificios por año, pero de mucho mayor volumen de facturación. En ese sentido, tenemos dos proyectos de envergadura: uno de más de 550 departamentos ubicado en la Av. Salaverry 571, Jesús María, con más de 100 ml de frente al campo de marte y otro en la 2da cuadra de Domingo Orue, Surquillo con aprox. 900 dptos. También hemos incursionado en la construcción de edificios con departamentos dedicados únicamente para la renta. Se denominan Edificios Multifamily. En el país seremos el segundo proyecto que nace para atender esta demanda por alquiler. Tenemos un edificio de más de 140 departamentos en construcción, ubicado en la esquina de la cuadra 12 de la Av. La Mar, en Miraflores, frente al restaurante Mayta. En ese negocio somos socios con Parque Arauco. Además, aumentamos nuestras inversiones dirigidas a la segunda vivienda.También hemos construido en estos últimos 3/4 años alrededor de 850 casas de playa en condominios que entregamos llave en mano. Es decir, casa terminada, club terminado y equipado con administración en funcionamiento. Todo ello financiado con créditos hipotecarios del BBVA a más de 15 años. Los condominios se ubican en el km 72 de la panamericana sur, en la playa Puerto Viejo. A la fecha, se han vendido el 94% de las casas. Los condominios son Kentia, Kalani, Kalua, Kala y Kannes 1. Este año tenemos previsto desarrollar Kannes 2 y durante el 2025/2026, Kañitas, de aproximadamente 200 unidades. Y finalmente hemos lanzado recientemente al mercado la primera etapa del condominio Country San Antonio. Son 242 casas de campo. Son casas de 4D sobre lotes de 142m2 y tienen un roof top de más de 78 m2 con vista al mar. El condominio viene con Club House, piscina temperada de más de 500m2, salón de usos múltiples, posta médica, minimarket, restaurante, zona zen, zona de parrillas y fogatas, gimnasio al aire libre, canchas de tenis, frontón, fulbito reglamentario y paddle. Cada casa viene con dos estacionamientos y los precios van desde US$ 598,000 y como premio diferenciador incluye la membresía a una sede de playa que se ubica a 4 min en auto del mismo condominio. La sede de playa se ubica en el extremo sur de la playa Puerto Viejo, frente a las islas naturales que le brindan mucha belleza.

-¿Cuál es la tendencia de mercado para el 2024, próximo trimestre?
-La tendencia actual se mantendrá en el cuarto trimestre del año. La venta se concentra mayoritariamente en Lima moderna y, en segundo lugar, en Lima Top. También observamos que habrá una corrección en los precios de venta, dada la disminución de los costos de las tasas de interés en el sistema. Los precios se ajustarán para arriba.

Antonio Espinosa

-¿La recesión cómo afecta al sector?
-Sin duda, la recesión afecta al negocio. No nos olvidemos que más del 70% de nuestra economía proviene de los emprendedores, grandes motores del círculo económico. La recesión castiga los ingresos y los sueldos. Como consecuencia, disminuyen las ventas de los departamentos, pero en su defecto se incrementan los valores de alquiler. La gente deja de comprar y prefiere alquilar. Eso aumenta la demanda y suben las rentas. Es justamente pensando en diversificar riesgos que decidimos incursionar en la construcción de edificios destinados para alquiler exclusivamente. 

-¿El crecimiento del 2%, cómo afecta al sector?

-El crecimiento de 2% reactivará la demanda, pero debemos apuntar a crecer más de 5% para empezar a disminuir el déficit de viviendas en el país.

-¿La densidad poblacional, qué distritos van a crecer más, o estarán de moda?
-Son los distritos de Lima moderna los que crecerán más. En ese sentido, nos inclinamos por pensar en Surquillo como una de las mejores plazas. Cuenta con todos los servicios y es un distrito que limita con los de mayor poder adquisitivo: San Isidro, Miraflores, San Borja, etc

-¿Estarán fuera de Lima?
-De hecho, hay una tendencia marcada de crecimiento de la ciudad en edificios de altura y hacia el sur. Las estadísticas nos muestran una reactivación de lo que denominamos litoralización, es decir, un crecimiento que acompaña la franja costera de la ciudad. Esta tendencia viene desde inicios del siglo pasado. Fueron los distritos ribereños los que acompañaron el crecimiento de la clase media: San Isidro, Miraflores, Barranco y Chorrillos. Bajo esta óptica es que decidimos incrementar nuestras inversiones en el sur chico de la ciudad. Hoy casi en su mayoría pertenecen al casco urbano.

-¿Qué tipo de vivienda busca el público actualmente?
-La tendencia del mercado es marcadamente dirigida a unidades de vivienda de 1 y 2 dormitorios con áreas que fluyen entre 38 y 52 m2. Incluso hoy, se percibe una tendencia hacia la vivienda ambiente monocomando o de un solo ambiente con baño. Es decir máxima productividad del espacio interno, disminuyendo muros y áreas perdidas en circulación. Con ello se permite contar con menores áreas de venta pero con precios absolutos al alcance de una población mayor.

-Viendo la proyección a fin de año, ¿cómo los créditos hipotecarios afectan en las ventas?
-Las tasas de los créditos hipotecarios son el factor que más afecta la venta. Por cada 1% de incremento en las tasas de interés, el comprador tiene que mejorar sus ingresos en 6%, aproximadamente. De lo contrario, no califica para el crédito. En los dos últimos años, las tasas de interés aumentaron en 3 puntos, lo que obligaba a los compradores a demostrar mayores ingresos, aprox. 18% más. Como esto en recesión es imposible, muchas inmobiliarias tuvieron que disminuir precios o postergar sus ventas con el agravante que implica quedarse con stock. Esta etapa, a nuestro criterio, ya tocó fondo y la economía a nivel internacional inicia su ciclo de crecimiento.

-¿Cuentan con proyectos para los nuevos compradores como millennials o centennials?

-Nuestros proyectos en Lima top atienden las demandas de los segmentos y generaciones, tanto de centennials como de millennials.

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