El déficit habitacional, la falta de infraestructura de agua y saneamiento y la expansión desordenada de las ciudades plantean algunos de los principales desafíos para el desarrollo inmobiliario peruano. Esos fueron parte de los temas que estuvieron sobre la mesa durante el NEXO Summit 2026, realizado el 9 y 10 de septiembre en Lima.
Organizado por la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), el encuentro reunió a representantes del sector privado, autoridades y especialistas nacionales e internacionales. Más que discutir únicamente el comportamiento del mercado, las jornadas pusieron el foco en las condiciones que necesita el país para ampliar la oferta de vivienda formal y hacer frente al crecimiento de sus ciudades.
Uno de los datos que atravesó las discusiones fue el déficit de cerca de 1.9 millones de viviendas. A ello se suma la vulnerabilidad de buena parte de las construcciones levantadas mediante autoconstrucción, en un país expuesto a terremotos. El reto, por tanto, no pasa solo por construir más, sino por hacerlo con acceso a servicios, infraestructura adecuada y criterios de seguridad.
Agua antes que vivienda
El saneamiento apareció como uno de los cuellos de botella para la expansión urbana. La propuesta planteada durante el encuentro apunta a dejar atrás una lógica reactiva, en la que los servicios se incorporan después de que las ciudades crecen, y avanzar hacia una planificación previa de las redes de agua y saneamiento.
La discusión también puso sobre la mesa la necesidad de contar con infraestructura de cabecera que permita habilitar nuevos proyectos sin convertir la conexión a los servicios básicos en un obstáculo para la vivienda formal.
Para José Espantoso, presidente de CODIP, la brecha habitacional requiere una coordinación sostenida entre el Estado y el sector privado. “Necesitamos transitar hacia un modelo preventivo e integral que garantice la infraestructura matriz de agua y saneamiento con reglas claras y predecibles”, sostuvo.
El problema excede, sin embargo, al sector inmobiliario. La disponibilidad de agua, la infraestructura vial y el transporte determinan dónde y cómo puede crecer una ciudad.
Transporte que cambia el valor del suelo
Las nuevas líneas de transporte masivo fueron otro de los asuntos abordados en el NEXO Summit. La llegada de infraestructura de transporte puede modificar la densidad de determinadas zonas y, con ella, el valor del suelo y las posibilidades de desarrollo inmobiliario.
La discusión plantea una pregunta que Lima arrastra desde hace años: si las inversiones en transporte y vivienda pueden pensarse de manera conjunta, en lugar de desarrollarse como proyectos aislados.
También se habló de mecanismos de financiamiento capaces de ampliar el acceso a la vivienda de interés social. Las garantías estatales y el fortalecimiento de las microfinanzas aparecen como herramientas para incorporar a más familias al mercado formal.
Tecnología para una ciudad más eficiente
La inteligencia artificial y otras herramientas digitales ocuparon también un espacio en la agenda. Su aplicación en procesos como licitaciones, gestión de proyectos e infraestructura podría reducir tiempos y mejorar la toma de decisiones.
La tecnología, no obstante, aparece como una herramienta y no como una solución independiente. Su impacto dependerá de que exista planificación urbana, información disponible y reglas que permitan coordinar las decisiones públicas y privadas.
El encuentro contó con la participación de especialistas como Enrique Peñalosa, exalcalde de Bogotá; Jonathan Malagón, exministro de Vivienda de Colombia; y Álvaro García Resta, arquitecto y urbanista argentino. Desde el ámbito peruano participaron, entre otros, la exministra de Vivienda Hania Pérez de Cuéllar y David Hernández, presidente de la Autoridad de Transporte Urbano para Lima y Callao (ATU).
El ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento, Mauricio Arnillas, destacó al cierre del encuentro la necesidad de fortalecer la colaboración entre el Estado y el sector privado para ampliar la oferta habitacional formal.
Más allá de las cifras de inversión, el debate dejó planteado un asunto de fondo: el crecimiento inmobiliario puede convertirse en una oportunidad para ordenar la expansión urbana, pero para ello vivienda, transporte, agua, suelo y planificación tendrán que dejar de pensarse por separado.