Un problema urbano que crece sin control
La Contraloría General de la República detectó una serie de irregularidades graves en edificaciones aprobadas bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) en distintos distritos de Lima. Lo que debía ser un mecanismo para facilitar el acceso a viviendas accesibles se ha convertido, según los auditores, en un vacío normativo aprovechado por constructoras para levantar edificios de gran escala con beneficios tributarios y regulatorios.
Los resultados de las inspecciones realizadas en 20 distritos de la capital muestran una tendencia preocupante: de cada 10 construcciones supervisadas, 6 no pasaron las evaluaciones técnicas y, aun así, cuentan con licencias que les permitieron avanzar. Este escenario plantea una pregunta central para la ciudad: ¿cómo se aprobaron proyectos que violan parámetros municipales y no califican como VIS?
Edificios con pisos excedidos: el hallazgo más crítico
Uno de los puntos más graves del informe es el exceso de pisos en proyectos que fueron registrados como VIS. En el distrito de San Isidro, los auditores encontraron un edificio de 28 pisos, pese a que el máximo permitido es de 10 en esa zona. Esto representa casi tres veces el límite y expone una posible responsabilidad de oficinas municipales que otorgaron licencias sin verificar condiciones urbanísticas.
No se trata de un caso aislado. En varios distritos se identificaron construcciones con hasta 14 pisos adicionales, amparadas bajo la etiqueta de vivienda social. Según la entidad fiscalizadora, algunas empresas se aprovechan de lagunas en la normativa del Ministerio de Vivienda, que les permiten solicitar beneficios VIS pese a no calificar técnicamente.
La Contraloría señala que, en condiciones regulares, estas obras no deberían obtener conformidad, e incluso correspondería ordenar demoliciones parciales por incumplir parámetros esenciales como altura, densidad y zonificación.
Esto genera una interrogante clave: ¿qué mecanismos fallaron para permitir que proyectos sobredimensionados avancen sin control?
Precios que no corresponden a vivienda social
Otro hallazgo central del informe es que muchas de estas unidades no cumplen con los topes de precio establecidos para ser consideradas VIS. El Ministerio de Vivienda fija límites que aseguran que el programa beneficie a sectores con menor capacidad adquisitiva, pero los auditores encontraron valores que exceden ampliamente esos márgenes.
Un ejemplo contundente: departamentos de 43 m² se ofertan en S/391 mil, más del doble del precio máximo permitido, que es S/160 mil. Al no estar dentro del rango VIS, estos proyectos no deberían recibir beneficios ni facilidades, como menores aportes urbanos o procedimientos administrativos simplificados.
Además del precio, la Contraloría detectó el incumplimiento de otros requisitos, como:
- Falta de estacionamientos suficientes, en algunos casos solo se aprobó el 50% del mínimo requerido.
- Ausencia de espacios para visitas, que son obligatorios según normativa.
- Omisiones en áreas comunes, o cambios sustanciales en planos iniciales sin autorización.
Todo esto refuerza la duda: ¿por qué proyectos que no califican como VIS siguen recibiendo el mismo tratamiento preferente?
Cómo se eluden sanciones y medidas cautelares
El informe revela maniobras empleadas por algunas constructoras para evitar paralizaciones, sanciones o investigaciones. Entre las estrategias detectadas destacan:
1. Cambio de razón social en pleno proceso
Varias empresas modifican la razón social del proyecto para eludir medidas cautelares dictadas por municipalidades o por el Poder Judicial. Con el cambio, las sanciones deben volver a iniciarse, permitiendo que las obras avancen mientras los procesos se dilatan.
2. Venta de unidades durante investigaciones
Pese a las observaciones técnicas, las compañías continúan vendiendo departamentos, amparándose en la figura de que los compradores son “terceros de buena fe”, lo que dificulta detener transacciones incluso cuando la edificación tiene cuestionamientos serios.
3. Avance de obra sin revisiones completas
En múltiples casos, la construcción siguió avanzando sin inspecciones intermedias o sin presentar subsanaciones pendientes. Los auditores concluyen que algunos municipios no tienen capacidad de control o no aplican sanciones con firmeza.
Todo esto plantea otra pregunta crítica: ¿quién protege realmente a los compradores frente a edificios que podrían no obtener conformidad de obra?
San Isidro: el distrito con más solicitudes en evaluación
El informe también destaca que, solo en San Isidro, existen 28 solicitudes activas de proyectos inscritos como VIS. Muchas de ellas están en distintas etapas —desde evaluación hasta construcción—, pero podrían continuar sin mayores obstáculos mientras los procesos administrativos y judiciales aún están sin resolver.
Esto abre el debate sobre el impacto urbano y el riesgo regulatorio:
- ¿Podrán estos edificios obtener habitabilidad si exceden parámetros?
- ¿Qué ocurrirá con los compradores si se ordenan demoliciones parciales?
- ¿Cómo enfrentar un eventual crecimiento descontrolado del parque inmobiliario VIS?
Un vacío legal que urge corregir
Para la Contraloría, el problema no solo radica en las irregularidades detectadas, sino en la estructura misma del sistema VIS, que permite que proyectos de gran escala accedan a beneficios sin cumplir los requisitos. Entre las recomendaciones figura:
- Establecer criterios claros y verificables para aprobar proyectos VIS.
- Exigir informes técnicos vinculantes antes de otorgar licencias.
- Implementar fiscalización continua y con plazos definidos.
- Regular las ventas durante investigaciones para evitar perjuicios a compradores.
Lo que está en juego no es solo la legalidad de estas obras, sino la confianza en un modelo que debería facilitar el acceso a vivienda, no distorsionar el mercado ni sobrecargar la infraestructura urbana.