Por Ion Jauregui – Analista de ActivTrades.
La regulación del mercado de alquiler en Cataluña ha desencadenado una verdadera fuga de capital entre los grandes fondos internacionales. Tras los primeros movimientos de la alemana Patrizia, ahora también Blackstone y Azora han comenzado a desinvertir en el mercado de vivienda en alquiler de la región, apostando por la venta individualizada de propiedades ante un clima de creciente incertidumbre jurídica.
De inversores a vendedores
Blackstone (NYSE: BX) ha comenzado a notificar a sus inquilinos que no renovará los contratos de arrendamiento al vencer, optando por una estrategia de liquidación progresiva de activos. Esta decisión, ejecutada a través de filiales como Testa y Fidere, responde a los efectos adversos de la intervención estatal: topes a los alquileres, mayor carga impositiva y un entorno regulatorio impredecible. Patrizia (XETRA: PTZ), con sede en Alemania, ya había iniciado la venta unitaria de más de 540 departamentos en el área metropolitana de Barcelona, en coordinación con la consultora JLL. Azora ha seguido la misma ruta, liquidando parte de su portafolio residencial mediante ventas directas a particulares.
Golpe regulatorio: cae la oferta, suben los precios
Según datos del Observatorio de Alquiler, la Ley de Vivienda y otras medidas regionales han reducido la oferta de alquiler en Cataluña en un 16% en solo dos años, con más de 120 mil unidades saliendo del mercado. En paralelo, la demanda se ha disparado un 202%, haciendo que las solicitudes por unidad pasen de 37 a 112 en apenas diez días, y que el precio promedio del alquiler suba de €906 a €1.146 mensuales.
El desequilibrio no afecta solo a los fondos institucionales: el 95% del mercado está en manos de propietarios privados, muchos de los cuales están trasladando sus inmuebles a alquileres vacacionales, ventas directas o, simplemente, dejándolos vacíos.
Rentabilidad, dividendos y perspectivas
Blackstone, con una capitalización bursátil superior a los 160.000 millones de dólares y más de 1 billón en activos bajo gestión, es el mayor gestor de activos alternativos del mundo. Su dividendo anualizado supera el 3,3%, respaldado por una sólida estructura de comisiones de desempeño y gestión. Su ratio precio/utilidad (P/E) ronda las 46 veces, reflejando expectativas de crecimiento conforme se reactive el flujo de operaciones inmobiliarias.
Por su parte, Patrizia administra alrededor de €56.400 millones y cotiza con múltiplos más conservadores: una relación precio/valor libro de 0,67x y un rendimiento por dividendo cercano al 4%. Aunque sus ingresos cayeron 15% en 2024, logró aumentar su EBITDA y mantener una política de dividendos creciente, destacando en un contexto de ralentización inmobiliaria en Europa.
Ambas firmas están diversificando su exposición mediante inversiones en infraestructura, digitalización y soluciones ESG, alejándose del modelo tradicional de real estate.
Análisis técnico: ¿qué dicen los gráficos?
Blackstone cotiza cerca de los $152, tras rebotar desde mínimos de mayo (~$115). La acción muestra una estructura lateral-alcista, con soporte clave en $133,25 y resistencia en torno a $157,95. El RSI marca 68,17% —zona de sobrecompra— con sesgo positivo si supera el volumen actual. El punto de control se ubica en los $140,49. La media móvil de 50 días ha cruzado al alza sobre la de 100 días; falta la de 200 para confirmar la tendencia sostenida.
Patrizia se sitúa en €8,26 en la apertura, tras rebotar desde sus mínimos anuales en €6,15. Su rango actual oscila entre €6,85 y los máximos de €9,20. Superó recientemente la resistencia de €7,80 —ahora nuevo soporte—. El RSI muestra leve sobrecompra en 54,23%. La media móvil prepara un “cruce dorado” alcista, lo que anticipa una posible consolidación antes de un nuevo impulso hacia €9,20 o incluso €9,40.
¿Dónde está la mejor apuesta para 2025?
Blackstone ofrece una visión más agresiva y global, con fortaleza financiera y capacidad para capitalizar tendencias estructurales (IA, infraestructura, REITs tecnológicos). Patrizia representa una alternativa más defensiva, centrada en Europa, con menor apalancamiento y un rendimiento atractivo para quienes buscan estabilidad y activos reales.
Ambas opciones son válidas, pero la elección depende del perfil de riesgo: BX se mueve con el ciclo del mercado, mientras PAT puede ofrecer refugio en medio de la volatilidad.
Madrid, Valencia y Málaga toman la posta
Mientras Cataluña pierde atractivo para la inversión residencial, Madrid se ha convertido en el nuevo polo magnético: desde 2023, ha cuadruplicado los niveles de inversión de Barcelona. Valencia y Málaga también están ganando terreno entre los fondos, al ofrecer entornos legales más estables para el desarrollo de portafolios.
La regulación catalana, lejos de resolver la crisis habitacional, ha exacerbado sus contradicciones: menos oferta, más presión sobre los precios y una retirada progresiva del capital institucional. Cataluña enfrenta así una encrucijada crítica: proteger al inquilino, sí, pero sin sacrificar la viabilidad del mercado.