Es más que sabido que los inquilinos morosos no solo adeudan el alquiler. “En algunos casos, también han causado destrozos a estos inmuebles. Ya es común las denuncias sobre de inquilinos que, tras abandonar la vivienda se llevaban los muebles, electrodomésticos y hasta los focos del arrendatario. Cristales y puertas rotas; paredes y muebles manchados; cerraduras desencajadas forman parte de las denuncias”, señala Marybell Jara Cheffer, de Linares Abogados.
No obstante, las leyes de desalojo vigentes permiten retirar a los inquilinos morosos, siguen siendo un gran dolor porque puede tardar meses y hasta años poder recuperar los inmuebles en alquiler, precisó.
“Si bien no es obligatorio solicitar o pactar una garantía al momento de alquilar un inmueble”, puntualizó. Sin embargo, esa una medida de prevención ante los posibles incumplimientos de las obligaciones del inquilino.
Cabe precisar que, en este caso, “estamos entendiendo como garantía la suma de dinero que el inquilino acepta entregar a favor del arrendador en respaldo del incumplimiento de sus obligaciones. El monto de la garantía va a depender de diferentes factores, por ejemplo, del valor del inmueble o irá en proporción con la renta pactada”, enfatiza.
Es muy importante pactar una cláusula de garantía porque, en caso de ser necesario, cubrirá de manera suficiente los daños que se puedan generar en el bien por parte del inquilino o, incluso, el pago de ciertos meses de renta en tanto así se convenga en el contrato de arrendamiento.
En este contexto, por ejemplo, el monto equivalente a los daños causados por el incumplimiento de obligaciones del inquilino se extrae de la garantía, por lo que puede ser retenido legítimamente por el arrendador.
La garantía se debe pactar al momento de celebrarse el contrato. El abono de la misma será de manera conjunta al adelanto acordado. Si bien nada impide que se constituyan garantías de forma posterior, lo óptimo es que se exija al momento de celebración del arrendamiento, en vista que, una vez producido el incumplimiento, el inquilino no tendrá incentivos para constituir la garantía y el arrendador no podrá exigirla sin el asentimiento de aquel.
Así que los propietarios deben estar muy alertas, porque hay inquilinos que se creen dueños y cualquier día los inmuebles desaparecen como por arte de magia.
Al momento de realizarse la negociación para las condiciones del contrato, debe considerarse, entre otras cosas, sí o sí, el tema de la garantía. Sin embargo, es posible que la garantía se constituya en un documento diferente al contrato de arrendamiento. Inclusive, si la garantía se llega a constituir de manera posterior, lo acordado debe ser incluido en el documento el cual pasa a formar parte integrante del contrato.
Es muy importante contar con un registro de fotos y videos, así como, al momento de hacer entrega del inmueble, elaborar un acta, suscrita por ambas partes contractuales y que a esta se agreguen fotografías del estado del inmueble para que de manera posterior (cuando se devuelva el bien) se pueda hacer la comparación y de ser el caso, sustentar cualquier retención de la garantía. Inclusive, es posible realizar una grabación en vídeo del estado del inmueble. lo cual permitirá tener una mejor percepción del estado del inmueble.
Asimismo, se devuelve la garantía en los casos en los que no se hayan presentado daños al bien por parte del inquilino o no se hayan presentado los supuestos que la garantía cubría. Este aspecto es importante que se deje claramente establecido en el contrato de arrendamiento para evitar cualquier complicación tanto para el arrendador (para que no realice una retención indebida), como para el inquilino (para que sepa cuándo tiene derecho a recuperar la garantía).
En caso la garantía no sea utilizada y los arrendadores se nieguen a devolverla pese a haber concluido el contrato, ello no impide que se pueda imputar la garantía a la renta; por lo que, el inquilino puede acudir a una conciliación extrajudicial para el posterior proceso de obligación de dar suma de dinero.
Para quienes ponen sus casas o departamentos en alquiler hallar inquilinos cumplidos en sus pagos es toda una odisea. Según la Central Privada de Información de Riesgo Inquilinos Morosos SAC, uno de cada cuatro personas que alquila un inmueble en Lima tiene un retraso de más de dos meses en el pago de su renta, ¿Se imagina todo lo que puede estar sucediendo en los departamentos del país?
Datos importantes
Solo en Lima existen más de un millón 200 mil alquileres vigentes y de esa cifra 300 mil inquilinos presentan morosidad en sus pagos, es decir el 25%, que es la tasa más alta. Están San Isidro (10%), Lince (10%), La Victoria (8%), San Borja (8%), Surco (8%), Miraflores (8%). A nivel país, Lima provincia (25%) encabeza la lista de deudores seguido por Arequipa (15%), Trujillo (8%) y Chiclayo (6%).
Asimismo, de acuerdo con las demandas que acoge el Poder Judicial, Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Piura, Tacna —en ese orden— concentran alrededor de 73 mil demandas por inquilinos deudores. La provincia de Lima ostenta en el ranking el más alto porcentaje de morosos en todo el país.
